Faktura przed aktem notarialnym - czy to możliwe?

Wystawianie faktur jest nieodłącznym elementem prowadzenia działalności gospodarczej. Zasadniczo faktura dokumentuje dostawę towarów lub świadczenie usług i powinna być wystawiana po wykonaniu usługi lub dostawie towaru. Jednak przepisy podatkowe dopuszczają pewne wyjątki, umożliwiając wystawienie faktury przed faktycznym wykonaniem świadczenia. W tym artykule przyjrzymy się bliżej tej tematyce, koncentrując się na możliwości wystawienia faktury przed podpisaniem aktu notarialnego i konsekwencjach podatkowych z tym związanych.

Zasady fakturowania na gruncie podatku VAT

Podstawowe zasady dotyczące wystawiania faktur VAT reguluje ustawa o podatku od towarów i usług. Zgodnie z ogólną regułą, wyrażoną w art. 106i ust. 1 ustawy VAT, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę.

Jednak kluczowy dla tematu faktur wystawianych przed wykonaniem świadczenia jest art. 106i ust. 7 ustawy VAT. Przepis ten stanowi, że faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 60. dnia przed:

• dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi,
• otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, całości lub części zapłaty.

Jak widzimy, przepisy dopuszczają możliwość wystawienia faktury VAT do 60 dni przed dostawą towarów lub świadczeniem usług. To otwiera furtkę dla sytuacji, w których faktura może zostać wystawiona jeszcze przed finalizacją transakcji, na przykład przed podpisaniem aktu notarialnego w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Faktury wystawione wcześniej, w tym te wystawiane przed podpisaniem aktu notarialnego, podlegają ogólnym regulacjom dotyczącym budowy i obowiązkowych elementów faktury. Zgodnie z art. 106e ustawy VAT, faktura powinna zawierać zarówno datę wystawienia, jak i datę dokonania dostawy towaru lub wykonania usługi. Jednak w praktyce, w przypadku faktur wystawionych przed wykonaniem świadczenia, data dokonania dostawy lub wykonania usługi często nie jest jeszcze znana. W takiej sytuacji sprzedawca nie ma obowiązku wpisywania tej daty na fakturze.

Najważniejsze jest, aby w okresie 60 dni od daty wystawienia faktury doszło do wykonania czynności opodatkowanej. W kontekście sprzedaży nieruchomości, oznacza to, że akt notarialny powinien zostać podpisany w ciągu 60 dni od daty wystawienia faktury, aby faktura była prawidłowa.

Podsumowując, w świetle obowiązujących przepisów, sprzedawca może wystawić fakturę VAT do 60 dni przed wykonaniem usługi lub dostawą towarów, w tym również przed podpisaniem aktu notarialnego. Należy jednak pamiętać, że najpóźniej faktura powinna być wystawiona do 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu wykonania świadczenia.

Wystawianie faktur przed wykonaniem świadczenia a puste faktury

Kluczowe jest przestrzeganie terminu 60 dni, w którym faktura może zostać wystawiona przed wykonaniem świadczenia. Przekroczenie tego terminu wiąże się z ryzykiem uznania faktury za tzw. pustą fakturę, co niesie za sobą poważne konsekwencje.

Art. 108 ustawy VAT wskazuje, że w przypadku wystawienia faktury, w której wykazano kwotę podatku, podmiot wystawiający (osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna) jest obowiązany do zapłaty wykazanego podatku. Tego typu faktura, uznana za pustą, nie upoważnia nabywcy do odliczenia podatku naliczonego.

Na szczęście, istnieje możliwość uniknięcia negatywnych konsekwencji związanych z pustą fakturą. Można ją skorygować „do zera” i wystawić nową, prawidłową fakturę dokumentującą sprzedaż w terminie podstawowym wynikającym z art. 106i ust. 1 ustawy VAT. Taki zabieg pozwala na uniknięcie sankcji i zachowanie prawidłowości rozliczeń podatkowych.

Przykład 1.

Podatnik wystawił fakturę 1 września, planując podpisanie aktu notarialnego w październiku. Jednak z przyczyn niezależnych od sprzedawcy, podpisanie aktu przesunęło się na 5 listopada. Faktura została wystawiona na ponad 60 dni przed sprzedażą (licząc od 1 września do 5 listopada). W takiej sytuacji faktura z 1 września może zostać potraktowana jako pusta faktura. Aby uniknąć negatywnych konsekwencji, sprzedawca powinien skorygować fakturę z 1 września („wyzerować”) oraz wystawić nową fakturę dokumentującą transakcję z datą 5 listopada (najpóźniej do 15 grudnia).

Warto również wiedzieć, że organy podatkowe akceptują sytuację, w której faktura została wystawiona przedwcześnie (tj. termin 60 dni został przekroczony), ale do czynności opodatkowanej doszło przed terminem złożenia pliku JPK_V7 za miesiąc wystawienia przedwczesnej faktury. Niemniej jednak, bezpieczniej jest unikać takich sytuacji i pilnować terminu 60 dni.

Wykonanie świadczenia po 60 dniach od dnia wystawienia faktury wiąże się z ryzykiem potraktowania dokumentu jako pustej faktury. W praktyce jednak podatnicy mają możliwość podjęcia działań korygujących, aby zapobiec negatywnym skutkom.

Odliczenie podatku VAT z faktury wystawionej przed wykonaniem świadczenia

Kolejną istotną kwestią jest możliwość odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przed wykonaniem świadczenia, na przykład przed podpisaniem aktu notarialnego. W tym przypadku obowiązują ogólne zasady odliczenia podatku naliczonego.

Nabywca ma prawo do odliczenia podatku VAT zawartego w fakturze:

• w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych towarów i usług powstał obowiązek podatkowy u sprzedawcy, oraz
• nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Zatem, możliwość odliczenia podatku VAT jest ściśle związana z momentem powstania obowiązku podatkowego. Zasadniczo, obowiązek podatkowy powstaje w dacie dostawy towarów lub wykonania usługi. W przypadku sprzedaży nieruchomości, obowiązek podatkowy powstaje zazwyczaj w momencie podpisania aktu notarialnego.

Drugim warunkiem jest otrzymanie faktury. Przepisy nie precyzują, czy musi to być faktura wystawiona zgodnie z art. 106i ust. 1, czy ust. 7. Ważne jest jednoczesne spełnienie obu warunków – powstania obowiązku podatkowego u sprzedawcy i otrzymania faktury przez nabywcę.

Samo otrzymanie wcześniej wystawionej faktury, nawet przed podpisaniem aktu notarialnego, nie uprawnia do wcześniejszego odliczenia podatku naliczonego. Odliczenie VAT jest możliwe dopiero w okresie rozliczeniowym, w którym łącznie spełnione są oba warunki.

Przykład 2.

Podatnik otrzymał fakturę na zakup nieruchomości 15 stycznia. Faktura została wystawiona tego samego dnia. Akt notarialny został podpisany 2 lutego. W tych okolicznościach obowiązek podatkowy powstał w dniu podpisania aktu notarialnego, czyli 2 lutego. Oznacza to, że oba warunki uprawniające do odliczenia VAT zostały łącznie spełnione dopiero w lutym. Nabywca nie może odliczyć podatku naliczonego w deklaracji za styczeń. Może to zrobić dopiero w deklaracji za luty.

W przypadku faktur wystawionych przed wykonaniem świadczenia, kluczowa jest analiza momentu powstania obowiązku podatkowego po stronie sprzedawcy. To właśnie data powstania obowiązku podatkowego, a nie data wystawienia czy otrzymania faktury, determinuje moment, w którym nabywca może skorzystać z prawa do odliczenia VAT.

Podsumowanie

Podsumowując, przepisy ustawy VAT nie zawierają szczególnych regulacji dotyczących faktur wystawianych przed wykonaniem świadczenia, w tym przed podpisaniem aktu notarialnego. W konsekwencji, wystawiając takie faktury, należy kierować się ogólnymi wytycznymi z art. 106e ustawy VAT, pamiętając o możliwości wystawienia faktury najwcześniej 60 dni przed wykonaniem usługi lub dostawą towaru.

Sprzedawcy wystawiający faktury przed podpisaniem aktu notarialnego i w innych podobnych sytuacjach, powinni zachować szczególną ostrożność, aby nie przekroczyć terminu 60 dni. Przekroczenie tego terminu może skutkować uznaniem faktury za pustą i wiązać się z negatywnymi konsekwencjami podatkowymi. Należy również pamiętać, że samo wystawienie i otrzymanie faktury przed wykonaniem usługi nie uprawnia nabywcy do wcześniejszego odliczenia podatku VAT. Prawo do odliczenia VAT powstaje dopiero w momencie spełnienia warunków określonych w ustawie, w tym przede wszystkim powstania obowiązku podatkowego po stronie sprzedawcy.