Ujawnienie budynku w księdze wieczystej: Poradnik

Po zakończeniu budowy domu wielu właścicieli nieruchomości zastanawia się nad kwestią ujawnienia nowo powstałego budynku w księdze wieczystej. Czy jest to obowiązkowe? Kiedy należy to zrobić i jakie dokumenty są do tego potrzebne? W tym artykule odpowiemy na te pytania, rozwiewając wszelkie wątpliwości związane z ujawnianiem budynków w księgach wieczystych.

Zasady ujawnienia budynku w księdze wieczystej

Księgi wieczyste pełnią kluczową rolę w polskim systemie prawnym, mając na celu ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Jest to niezwykle istotne dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami oraz stanowi podstawę dla zabezpieczenia kredytów hipotecznych. Stan prawny nieruchomości odzwierciedlają wpisy w Działach II, III i IV księgi wieczystej, określające prawa do danej nieruchomości.

Dział I-O księgi wieczystej, zatytułowany „Oznaczenie nieruchomości”, choć nie tworzy bezpośrednio stanu prawnego nieruchomości, jest niezbędny do ustalenia pełnej treści księgi. Wpisy w tym dziale opisują nieruchomość, jej cechy fizyczne, identyfikują ją w przestrzeni i pozwalają na jej dokładne zlokalizowanie.

Dane z Działu I-O nabierają znaczenia prawnego dopiero w połączeniu z prawami ujawnionymi w kolejnych działach księgi wieczystej. Stanowią one wyznacznik przedmiotu określonego prawa, umożliwiając precyzyjne określenie, czego dane prawo dotyczy.

Zgodność danych w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i faktycznym nieruchomości jest kluczowa. Sądy wieczystoksięgowe mają obowiązek weryfikacji oznaczenia nieruchomości, korzystając z nieodpłatnego dostępu do bazy danych katastru nieruchomości. Ma to na celu zapewnienie rzetelności i aktualności wpisów.

Warto jednak podkreślić, że pomimo dążenia do zachowania zgodności księgi wieczystej z rzeczywistością, właściciel nieruchomości, na której posadowił budynek, nie ma prawa żądać ujawnienia tego budynku w księdze wieczystej. Wynika to z faktu, że budynek trwale związany z gruntem staje się częścią składową nieruchomości gruntowej.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, a konkretnie art. 46, nieruchomościami są grunty oraz budynki trwale z gruntem związane. Art. 47 §1 i Art. 48 k.c. precyzują, że budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane są częściami składowymi gruntu i nie mogą stanowić odrębnego przedmiotu własności ani innych praw rzeczowych.

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym z dnia 15 lutego 2016 r. określa, dla jakich rodzajów nieruchomości mogą być prowadzone księgi wieczyste. Wśród nich wymienia się nieruchomości gruntowe, budynkowe, lokalowe oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu.

O nieruchomości gruntowej mówimy, gdy wydzielona geodezyjnie część powierzchni ziemi stanowi odrębny przedmiot własności. Nieruchomości budynkowe i lokalowe stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności jedynie na mocy odrębnych przepisów.

Z powyższego wynika, że dla budynku trwale związanego z gruntem, który nie stanowi odrębnej nieruchomości na mocy przepisów szczególnych, nie prowadzi się odrębnej księgi wieczystej. Ujawnienie takiego budynku w księdze wieczystej nie jest możliwe jako odrębnej nieruchomości, ani tym bardziej założenie dla niego osobnej księgi wieczystej.

Czy wybudowany dom należy wpisać do księgi wieczystej?

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 15 lutego 2016 r. dopuszcza ujawnienie danych o budynku w księdze wieczystej w podrubryce 1.4.2 Działu I-O, ale tylko w ściśle określonych przypadkach:

• gdy budynek stanowi odrębną nieruchomość,
• gdy w budynku wyodrębniono lokale stanowiące odrębne nieruchomości,
• gdy w budynku znajdują się lokale o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• gdy przysługuje do budynku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W sytuacji, gdy budynek jest jedynie częścią składową nieruchomości gruntowej, ujawnienie go w księdze wieczystej jako odrębnej nieruchomości jest niedopuszczalne.

Jednak, fakt posadowienia budynku trwale związanego z gruntem można ujawnić w księdze wieczystej poprzez wpis w Dziale I-O, w rubryce 1.4 „Oznaczenie”, podrubryce 1.4.1 „Działka ewidencyjna”, polu 1.4.1.6 „Sposób korzystania”. W takim przypadku dokonuje się zmiany wpisu na „grunt zabudowany” lub „grunt zabudowany i zurbanizowany”.

Zatem, po wybudowaniu domu na działce z księgą wieczystą, można udokumentować ten fakt poprzez zmianę oznaczenia sposobu korzystania z gruntu z niezabudowanego na zabudowany. Potwierdza to również postanowienie Sądu Najwyższego z 10 czerwca 2016 r., IV CSK 602/15, które stwierdza, że budynki trwale związane z gruntem są jego częściami składowymi i nie ma podstaw do wpisu w księdze wieczystej budynku, który nie jest odrębną nieruchomością. Można jedynie dokonać oznaczenia, że nieruchomość jest zabudowana.

Zasada ta ma istotne znaczenie przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Wierzyciel hipoteczny nie może wymagać od dłużnika ujawnienia budynku jako odrębnej nieruchomości, jeśli jest on trwale związany z gruntem. Dłużnik może jedynie wnioskować o zmianę sposobu korzystania z gruntu.

Kiedy ujawnienie budynku w księdze wieczystej jest wymagane?

Ujawnienie budynku jako odrębnej nieruchomości jest wymagane w księdze wieczystej tylko w konkretnych sytuacjach. Dotyczy to budynków wzniesionych na działce w wieczystym użytkowaniu, budynków z wyodrębnionymi lokalami stanowiącymi odrębne nieruchomości oraz budynków, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Obecnie obowiązujące przepisy szczególne wskazują na następujące kategorie budynków, które mogą stanowić odrębną własność:

• budynki i urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika (Art. 235 § 1 k.c.),
• budynki nabyte przez wieczystego użytkownika zgodnie z przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (Art. 235 § 1 k.c.),
• budynki na gruncie Skarbu Państwa przekazane Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (Art. 272 § 1 k.c.),
• budynki wzniesione przez Rolniczą Spółdzielnię na gruncie Skarbu Państwa użytkowanym przez Spółdzielnię,
• budynki na gruntach przejętych przez gminę, a następnie Skarb Państwa na obszarze m.st. Warszawy na podstawie dekretu z 1945 r.,
• budynki na gruntach Skarbu Państwa w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa (Art. 200 u.g.n.),
• garaże wybudowane przez najemcę z własnych środków na gruntach Skarbu Państwa lub gminy,
• budynki wchodzące w skład nieruchomości przekazanych Skarbowi Państwa w zamian za rentę.

Jaki złożyć wniosek o ujawnienie budynku w księdze wieczystej?

Ujawnienie nowo wybudowanego budynku w księdze wieczystej jako odrębnej nieruchomości nie jest obligatoryjne, chyba że zachodzą szczególne okoliczności wymienione powyżej. Jednak w praktyce, ujawnienie budynku jako „gruntu zabudowanego” może być pożądane, szczególnie w kontekście finansowania nieruchomości kredytem hipotecznym.

Aby ujawnić budynek w księdze wieczystej (zmiana sposobu korzystania gruntu), należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego właściwego dla danej nieruchomości. Wnioskodawcą co do zasady jest właściciel nieruchomości lub podmiot, na którego rzecz wpis ma nastąpić.

Wniosek składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS, dostępnym na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości oraz sądów rejonowych. Przed wypełnieniem wniosku warto sprawdzić wpisy w Dziale I-O księgi wieczystej, aby precyzyjnie sformułować treść żądania.

Do sprawdzenia księgi wieczystej online służy Elektroniczne Księgi Wieczyste, system dostępny na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl/). Wymagany jest numer księgi wieczystej.

Dokumenty niezbędne do ujawnienia budynku w księdze wieczystej

Do wniosku o wpis w księdze wieczystej należy dołączyć odpowiednie dokumenty, potwierdzające fakt posadowienia budynku i jego charakterystykę. Niezbędne załączniki to:

• aktualny wypis z rejestru gruntów,
• aktualny wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wypis z kartoteki budynków,
• dowód wniesienia opłaty sądowej.

Uzyskanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów oraz wypisu z kartoteki budynków wiąże się z wizytą w Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków lub skorzystaniem z usług online, jeśli są dostępne w danym regionie.

Wypełnienie wniosku KW-WPIS o ujawnienie budynku w księdze wieczystej

Wniosek KW-WPIS należy wypełnić starannie, zgodnie z pouczeniem na formularzu. Ważne jest czytelne pismo drukowanymi literami, brak skreśleń i poprawek. Można go wypełnić ręcznie, na maszynie lub komputerowo.

Poszczególne sekcje wniosku wypełnia się następująco:

• Oznaczenie sądu i wydziału: Nazwa sądu rejonowego i wydziału ksiąg wieczystych prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości.
• Numer księgi wieczystej: Prawidłowy numer księgi wieczystej, składający się z kodu wydziału, numeru repertorium i cyfry kontrolnej.
• Treść żądania: W przypadku ujawnienia budynku jako „gruntu zabudowanego” treść wniosku to zazwyczaj: „Wnoszę o zmianę oznaczenia nieruchomości z „niezabudowanej” na „zabudowaną”.”
• Dane wnioskodawcy: Dane osobowe lub firmy wnioskodawcy.
• Lista załączników: Wymienienie załączonych dokumentów.
• Data i podpis wnioskodawcy: Data wypełnienia wniosku i podpis wnioskodawcy lub jego pełnomocnika.

Pamiętaj, że jeśli budynek nie jest odrębną nieruchomością, nie ma podstaw do ujawniania go jako odrębnej nieruchomości w księdze wieczystej. W przypadku zmiany sposobu korzystania gruntu, sąd dokona wpisu w polu 1.4.1.6 „Sposób korzystania” Działu I-O, zmieniając wpis na „grunt zabudowany”.

Ile kosztuje ujawnienie budynku w księdze wieczystej?

Koszty ujawnienia budynku w księdze wieczystej składają się z opłaty sądowej oraz kosztów uzyskania niezbędnych załączników z ewidencji gruntów i budynków.

Aktualna opłata sądowa za wpis zmiany sposobu korzystania gruntu w księdze wieczystej wynosi 100 zł.

Koszty załączników (orientacyjne):

• wypis i wyrys z rejestru gruntów: 140 zł (dokument elektroniczny) lub 150 zł (dokument drukowany),
• wypis z kartoteki budynków: 15 zł (dokument elektroniczny) lub 20 zł (dokument drukowany).

Opłatę sądową można wnieść przelewem na rachunek bankowy sądu, w kasie sądu (gotówką lub kartą) lub przekazem pocztowym. Dowód opłaty sądowej należy dołączyć do wniosku KW-WPIS.

Czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku i dokonanie wpisu w księdze wieczystej może być różny i zależy od obciążenia danego sądu. Może trwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2016 r., IV CSK 602/15.

Co to jest ujawnienie nieruchomości w księdze wieczystej?

Ujawnienie nieruchomości w księdze wieczystej, w kontekście opisanym w tym artykule, odnosi się do zmiany wpisu w Dziale I-O księgi wieczystej, polegającej na odnotowaniu faktu, że na danej działce gruntu posadowiony został budynek. Nie jest to wpis o powstaniu odrębnej nieruchomości budynkowej, lecz jedynie informacja o zmianie sposobu korzystania z gruntu na „zabudowany”. Celem takiego ujawnienia jest aktualizacja danych w księdze wieczystej i dostosowanie ich do rzeczywistego stanu nieruchomości.

Zainteresował Cię artykuł Ujawnienie budynku w księdze wieczystej: Poradnik? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!