Umowne prawo pierwokupu nieruchomości w Polsce

Prawo pierwokupu jest instytucją prawną, która daje określonej osobie pierwszeństwo w zakupie nieruchomości, jeśli właściciel zdecyduje się ją sprzedać. Wyróżniamy różne rodzaje prawa pierwokupu, a jednym z nich jest umowne prawo pierwokupu. W tym artykule szczegółowo omówimy, czym jest umowne prawo pierwokupu, jak je ustanowić i jakie konsekwencje prawne się z nim wiążą.

Co to jest umowne prawo pierwokupu?

Umowne prawo pierwokupu powstaje na mocy umowy zawartej między właścicielem nieruchomości (zobowiązanym) a osobą, która ma mieć pierwszeństwo w zakupie (uprawnionym). Jest to zatem prawo, które nie wynika bezpośrednio z przepisów prawa, ale z woli stron umowy. Jego istotą jest to, że właściciel nieruchomości, zanim sprzeda ją komukolwiek innemu, musi najpierw zaoferować ją osobie uprawnionej z tytułu prawa pierwokupu.

Podstawa prawna umownego prawa pierwokupu

Podstawę prawną dla umownego prawa pierwokupu znajdziemy w Kodeksie cywilnym, a konkretnie w art. 596 i 597. Artykuł 596 Kodeksu cywilnego stanowi:

Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.

Z kolei art. 597 Kodeksu cywilnego precyzuje sposób wykonania prawa pierwokupu:

§ 1. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

§ 2. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

Z tych przepisów wynika jasno, że umowne prawo pierwokupu daje pierwszeństwo nabywcy w przypadku sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej. Sprzedaż osobie trzeciej może nastąpić wyłącznie pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa.

Jak ustanowić umowne prawo pierwokupu?

Umowne prawo pierwokupu ustanawia się poprzez zawarcie umowy między właścicielem nieruchomości a osobą uprawnioną. Umowa ta powinna jasno określać:

• Strony umowy (właściciela nieruchomości i uprawnionego).
• Nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu (dokładny opis, najlepiej numer księgi wieczystej i adres).
• Treść prawa pierwokupu – czyli zobowiązanie właściciela do zaoferowania nieruchomości uprawnionemu w przypadku zamiaru sprzedaży.
• Ewentualne dodatkowe warunki, np. termin na wykonanie prawa pierwokupu.

Ważne jest, że samo ustanowienie umownego prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Może być zawarte w zwykłej formie pisemnej. Jednak dla celów dowodowych i bezpieczeństwa obrotu, zaleca się formę pisemną z datą pewną lub nawet formę aktu notarialnego. Natomiast, jeśli uprawniony zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu, umowa sprzedaży nieruchomości zawierana w wyniku wykonania prawa pierwokupu musi być zawarta w formie aktu notarialnego, tak jak każda umowa sprzedaży nieruchomości.

Forma umowy sprzedaży warunkowej

Zgodnie z art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego, sprzedaż nieruchomości objętej prawem pierwokupu osobie trzeciej następuje pod warunkiem, że uprawniony nie wykona swojego prawa. Umowa sprzedaży z osobą trzecią jest więc umową warunkową. Warunek ten może być:

• Zawieszający – skutek prawny umowy sprzedaży z osobą trzecią (przeniesienie własności) nastąpi dopiero, gdy uprawniony nie wykona prawa pierwokupu w wyznaczonym terminie.
• Rozwiązujący – umowa sprzedaży z osobą trzecią jest skuteczna od razu, ale ulega rozwiązaniu, jeśli uprawniony wykona prawo pierwokupu. Ten rodzaj warunku jest rzadziej stosowany w praktyce.

W praktyce najczęściej stosuje się warunek zawieszający. Oznacza to, że umowa sprzedaży z osobą trzecią jest zawarta, ale nie wywołuje pełnych skutków prawnych (przede wszystkim nie przenosi własności) do czasu, aż upłynie termin na wykonanie prawa pierwokupu przez uprawnionego.

Wpis umownego prawa pierwokupu do księgi wieczystej

Chociaż umowne prawo pierwokupu nie musi być ustanowione w akcie notarialnym, warto rozważyć wpisanie go do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis prawa pierwokupu do księgi wieczystej ma istotne znaczenie, ponieważ ujawnia to prawo wobec osób trzecich. Dzięki temu potencjalni nabywcy nieruchomości będą mieli świadomość istnienia prawa pierwokupu i będą musieli je respektować. Podstawą wpisu prawa pierwokupu do księgi wieczystej jest art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wpis taki wzmacnia pozycję uprawnionego i chroni jego interesy.

Procedura wykonania umownego prawa pierwokupu

Kiedy właściciel nieruchomości, obciążonej umownym prawem pierwokupu, znajdzie nabywcę i zawrze z nim warunkową umowę sprzedaży, musi zawiadomić o tym fakcie osobę uprawnioną z tytułu prawa pierwokupu. Zawiadomienie powinno zawierać istotne postanowienia umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią, w szczególności cenę i termin zapłaty. Uprawniony, po otrzymaniu zawiadomienia, ma określony czas na podjęcie decyzji, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu, czy nie. Termin ten może być określony w umowie ustanawiającej prawo pierwokupu, a jeśli nie jest określony, to zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, dla nieruchomości wynosi miesiąc od dnia otrzymania zawiadomienia.

Jeśli uprawniony zdecyduje się wykonać prawo pierwokupu, składa oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu właścicielowi nieruchomości. Oświadczenie to powinno być złożone w formie pisemnej, a jeśli umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (co ma miejsce w przypadku nieruchomości), to oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu również powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu powoduje, że między właścicielem a uprawnionym dochodzi do skutku umowa sprzedaży nieruchomości na warunkach ustalonych w umowie warunkowej z osobą trzecią.

Kiedy nie można skorzystać z prawa pierwokupu?

Przepisy Kodeksu cywilnego wskazują sytuacje, w których uprawniony nie może skutecznie wykonać prawa pierwokupu, a zobowiązany ponosi odpowiedzialność za szkodę. Dzieje się tak, gdy:

• Zobowiązany sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo, czyli bez zastrzeżenia warunku nieskorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu.
• Zobowiązany nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży i warunkach umowy z osobą trzecią.
• Zobowiązany zawiadomił uprawnionego, ale podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością.

W tych przypadkach, choć uprawniony nie może skutecznie wykonać prawa pierwokupu (chyba że prawo pierwokupu wynika z ustawy, wtedy sprzedaż bezwarunkowa może być nieważna), przysługuje mu roszczenie odszkodowawcze wobec zobowiązanego za poniesioną szkodę.

Zrzeczenie się prawa pierwokupu

Uprawniony z tytułu umownego prawa pierwokupu może zrzec się tego prawa. Zrzeczenie się prawa pierwokupu jest jednostronną czynnością prawną i nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Zrzeczenie się powinno być złożone w formie pisemnej i staje się skuteczne z chwilą dojścia do właściciela nieruchomości. Uprawniony może zrzec się prawa pierwokupu zarówno przed, jak i po otrzymaniu zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej. Zrzeczenie się prawa pierwokupu powoduje, że właściciel nieruchomości może swobodnie sprzedać nieruchomość osobie trzeciej, bez konieczności oferowania jej uprawnionemu.

Dziedziczenie prawa pierwokupu

W polskim prawie spadkowym prawo pierwokupu jest dziedziczne. Oznacza to, że w przypadku śmierci osoby uprawnionej z tytułu prawa pierwokupu, prawo to wchodzi w skład masy spadkowej i przechodzi na spadkobierców. Spadkobiercy uprawnionego mogą wykonywać prawo pierwokupu na zasadach ogólnych. Dziedziczeniu podlega zarówno uprawnienie do nabycia nieruchomości, jak i stan związania zobowiązanego wynikający z prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu w prawie polskim i niemieckim – porównanie dziedziczenia

Warto zaznaczyć, że kwestia dziedziczenia prawa pierwokupu może być różnie regulowana w różnych systemach prawnych. Na przykład, w prawie niemieckim, co potwierdził również Sąd Najwyższy w Polsce, prawo pierwokupu co do zasady nie przechodzi na spadkobierców, chyba że umowa ustanawiająca prawo pierwokupu stanowi inaczej lub prawo zostało ustanowione na czas określony. Jest to istotna różnica w porównaniu z prawem polskim, gdzie dziedziczenie prawa pierwokupu jest zasadą. Dlatego, w przypadku prawa pierwokupu ustanowionego w innym systemie prawnym, należy dokładnie sprawdzić regulacje dotyczące jego dziedziczenia.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy umowa pierwokupu musi być w formie aktu notarialnego?

Nie, umowa ustanawiająca umowne prawo pierwokupu nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wystarczająca jest forma pisemna, choć dla celów dowodowych i bezpieczeństwa obrotu zaleca się formę pisemną z datą pewną lub akt notarialny. Natomiast umowa sprzedaży nieruchomości zawierana w wyniku wykonania prawa pierwokupu musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Podsumowanie

Umowne prawo pierwokupu jest ważnym instrumentem prawnym, który może zabezpieczyć interesy osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości w przyszłości. Ustanowienie tego prawa wymaga zawarcia umowy i ewentualnie wpisu do księgi wieczystej. Ważne jest, aby znać zasady wykonywania i skutki prawne umownego prawa pierwokupu, aby móc skutecznie z niego korzystać i uniknąć potencjalnych problemów. Pamiętaj, że w razie wątpliwości zawsze warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Zainteresował Cię artykuł Umowne prawo pierwokupu nieruchomości w Polsce? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!