Stawka podatku od nieruchomości długoterminowych

Posiadanie domu wiąże się z wieloma bieżącymi kosztami, których wielu nabywców w pełni nie przewiduje: podatki od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe, regularne konserwacje i wiele innych. W rzeczywistości, według badania Bankrate's Hidden Costs of Homeownership Study, średni koszt posiadania i utrzymania domu jednorodzinnego w USA wynosi ponad 18 000 dolarów rocznie. A posiadanie domu to nie jedyna rzecz, która wiąże się z ukrytymi kosztami – nawet sprzedaż domu może kosztować poważne pieniądze.

Naturalnie, sprzedając swój dom, masz nadzieję na osiągnięcie ładnego zysku. Ale uważaj na uszczuplenie zarobków, gdy nadejdzie dzień podatkowy: federalny podatek od zysków kapitałowych. Jeśli wartość Twojego domu znacznie wzrosła, możesz być zobowiązany do zapłaty znacznej sumy, płacąc roczny podatek dochodowy.

Na szczęście istnieją sposoby na uniknięcie lub obniżenie podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży domu, aby zachować jak najwięcej zysku w kieszeni. Oto wszystko, co musisz wiedzieć.

Czym jest podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości?

Mówiąc najogólniej, podatek od zysków kapitałowych to podatek należny od zysku (znanego również jako zysk kapitałowy) osiągniętego przy sprzedaży inwestycji lub aktywów, w tym Twojego domu. Oblicza się go, odejmując pierwotny koszt aktywa lub cenę zakupu (podstawa opodatkowania), plus wszelkie poniesione wydatki, od ostatecznej ceny sprzedaży.

Specjalne stawki obowiązują dla długoterminowych zysków kapitałowych od aktywów posiadanych dłużej niż rok. Stawki długoterminowego podatku od zysków kapitałowych wynoszą 0%, 15% lub 20%, w zależności od dochodu.

Nieruchomości, w tym nieruchomości mieszkalne, liczą się jako aktywa podlegające opodatkowaniu. Dlatego wszelkie zyski finansowe ze sprzedaży domu muszą być zgłaszane do urzędu skarbowego: obliczasz i płacisz wszelkie należne pieniądze przy składaniu zeznania podatkowego za rok, w którym sprzedałeś nieruchomość.

Chociaż jego stawki są zazwyczaj niższe niż zwykłe stawki podatku dochodowego, podatek od zysków kapitałowych nadal może się sumować, zwłaszcza od zysków z drogich przedmiotów, takich jak dom – największe pojedyncze aktywo, jakie wiele osób kiedykolwiek będzie posiadać. Podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości jest bezpośrednio związany z wartością Twojej nieruchomości i wszelkimi wzrostami jej wartości. Jeśli wartość Twojego domu znacznie wzrosła po jego zakupie i zrealizowałeś ten wzrost wartości, sprzedając go, możesz mieć spory, podlegający opodatkowaniu zysk.

Jaka jest wysokość podatku od zysków kapitałowych od głównej rezydencji?

Obliczanie podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości może być złożone. Stawka podatku zależy od kilku czynników:

• Przedział podatkowy dochodu
• Stan cywilny
• Jak długo posiadasz dom
• Czy dom był Twoją główną rezydencją, drugą rezydencją, czy nieruchomością inwestycyjną

Pamiętaj: podatek jest naliczany tylko od samego zysku. Jeśli kupiłeś dom pięć lat temu za 250 000 dolarów i sprzedałeś go dzisiaj za 500 000 dolarów, Twój zysk wyniósłby 250 000 dolarów. (Chociaż istnieją odliczenia, które możesz zastosować, które skutecznie zmniejszą Twój zysk netto). Musiałbyś zgłosić sprzedaż domu i potencjalnie zapłacić podatek od zysków kapitałowych od zysku w wysokości 250 000 dolarów.

Na rok podatkowy 2024 nie podlegasz podatkowi od zysków kapitałowych, jeśli Twój dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 47 025 dolarów lub mniej (94 050 dolarów, jeśli jesteś w związku małżeńskim i składasz zeznanie wspólnie). Jeśli wynosi od 47 026 dolarów do 518 900 dolarów jako osoba samotnie składająca zeznanie, lub od 94 051 dolarów do 583 750 dolarów, jeśli jesteś w związku małżeńskim i składasz zeznanie wspólnie, zapłacisz 15 procent od zysku w wysokości 250 000 dolarów. Powyżej tych najwyższych kwot stawka podatku od zysków kapitałowych wyniosłaby 20 procent.

Jednak urząd skarbowy daje sprzedawcom domów wiele sposobów na uniknięcie lub obniżenie podatków od zysków kapitałowych, głównie jeśli ich nieruchomość jest główną rezydencją. Możesz zwolnić z podatku określoną kwotę zysku – do 250 000 dolarów lub 500 000 dolarów, w zależności od stanu cywilnego – jeśli spełniasz określone warunki.

„Przed sprzedażą domu zapoznaj się z zasadami wyłączenia podatku od zysków kapitałowych i skonsultuj się z doradcą podatkowym”, mówi Greg McBride, główny analityk finansowy Bankrate. „Źle zaplanowana w czasie sprzedaż może skutkować znacznym rachunkiem podatkowym, którego można było uniknąć. Jeśli na przykład nieruchomość była Twoją główną rezydencją krócej niż 24 miesiące, możesz zdecydować się wstrzymać do osiągnięcia tego progu, aby uniknąć podatku od zysków kapitałowych”.

Jeśli sprzedajesz dom lub nieruchomość w ciągu roku lub krócej od momentu jej posiadania, krótkoterminowe zyski kapitałowe są opodatkowane jako zwykły dochód, który może wynosić nawet 37 procent. Długoterminowe zyski kapitałowe od nieruchomości posiadanych dłużej niż rok są opodatkowane stawką 0%, 15% lub 20% w zależności od przedziału podatkowego dochodu.

Jaka jest stawka podatku od nieruchomości na wynajem?

Nieruchomość na wynajem nie ma takich samych wyłączeń jak główna rezydencja, jeśli chodzi o podatki od zysków kapitałowych. Musiałbyś zapłacić 25-procentowy podatek od odzyskania amortyzacji od części zysku z wcześniej zgłoszonej amortyzacji oraz 0%, 15% lub 20% podatku od długoterminowych zysków kapitałowych, w zależności od dochodu i stanu cywilnego od salda.

Załóżmy, że nieruchomość, którą kupiłeś za 250 000 dolarów i sprzedałeś za 500 000 dolarów, była przeznaczona na wynajem. Jeśli Twój zysk obejmował amortyzację, którą zgłosiłeś jako koszt prowadzenia działalności, urząd skarbowy nałożyłby 25-procentowy podatek od odzyskania amortyzacji od tej kwoty. Saldo Twojego zysku byłoby opodatkowane stawką 0%, 15% lub 20% podatku od zysków kapitałowych, w zależności od Twojego dochodu.

Jeśli planujesz sprzedać nieruchomość na wynajem, którą posiadasz krócej niż rok, spróbuj przedłużyć okres posiadania do co najmniej 12 miesięcy, jeśli to możliwe, w przeciwnym razie Twój zysk zostanie opodatkowany jako zwykły dochód. Urząd skarbowy nie ma górnego limitu dla krótkoterminowych podatków od zysków kapitałowych, a możesz zostać obciążony podatkiem w wysokości do 37 procent.

Jak uniknąć podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży domu

Podatki od zysków kapitałowych mogą znacząco wpłynąć na Twój wynik finansowy. Na szczęście istnieją sposoby na ich obniżenie przy sprzedaży domu lub całkowite ich uniknięcie. Zależy to od rodzaju nieruchomości i stanu cywilnego. Urząd skarbowy oferuje kilka scenariuszy uniknięcia podatków od zysków kapitałowych przy sprzedaży domu.

Wgląd Bankrate: kiedy podatek od zysków kapitałowych nie ma zastosowania? Jeśli mieszkałeś w domu jako główna rezydencja przez dwa z pięciu lat poprzedzających sprzedaż domu, urząd skarbowy pozwala Ci zwolnić z podatku 250 000 dolarów zysku, lub 500 000 dolarów, jeśli jesteś w związku małżeńskim i składasz zeznanie wspólnie. Dwa lata nie muszą być koniecznie ciągłe. Jeśli zostaniesz osobą niepełnosprawną, otrzymasz ofertę pracy w nowym miejscu lub jesteś zmuszony sprzedać dom, zanim zamieszkasz w nim przez dwa lata, możesz kwalifikować się do wyjątku od zasady dwóch z pięciu lat.

Jeśli jest to Twoja główna rezydencja

Możesz sprzedać swoją główną rezydencję i uniknąć płacenia podatków od zysków kapitałowych od pierwszych 250 000 dolarów zysków, jeśli Twój status podatkowy to stan wolny, i do 500 000 dolarów, jeśli jesteś w związku małżeńskim i składasz zeznanie wspólnie. Zwolnienie jest dostępne tylko raz na dwa lata. Ale może to w efekcie zniweczyć podatek od zysków kapitałowych.

Załóżmy, że osoba samotna kupiła dom za 250 000 dolarów, mieszkała w nim przez trzy lata, a następnie sprzedała go za 400 000 dolarów. Ich zysk wynosi 150 000 dolarów. Ale jest on zwolniony z podatku od zysków kapitałowych, ponieważ jest poniżej progu 250 000 dolarów dozwolonego dla zysków.

Oczywiście istnieją warunki. Aby nieruchomość kwalifikowała się jako Twoja główna rezydencja, urząd skarbowy wymaga, abyś udowodnił, że nieruchomość była Twoim głównym domem, w którym mieszkałeś przez większość czasu. Będziesz musiał wykazać, że byłeś właścicielem domu przez co najmniej dwa lata i mieszkałeś w nieruchomości jako główna rezydencja przez co najmniej dwa z pięciu lat bezpośrednio poprzedzających sprzedaż.

Istnieje jednak pewna swoboda w interpretacji zasad. Nie musisz wykazywać, że mieszkałeś w domu przez cały czas jego posiadania, a nawet nieprzerwanie przez dwa lata. Możesz na przykład kupić dom, mieszkać w nim przez 12 miesięcy, wynajmować go przez kilka lat, a następnie wprowadzić się ponownie, aby ustanowić główną rezydencję na kolejne 12 miesięcy. Tak długo, jak mieszkałeś w nieruchomości jako główna rezydencja przez 24 miesiące w ciągu pięciu lat przed sprzedażą domu, możesz kwalifikować się do zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych. A jeśli jesteś w związku małżeńskim i składasz zeznanie wspólnie, tylko jeden małżonek musi spełnić ten wymóg.

Unikanie podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości na wynajem lub dodatkowej nieruchomości

Jeśli jesteś właścicielem dodatkowej nieruchomości, którą planujesz sprzedać, będziesz musiał zaplanować obniżenie swojego zobowiązania podatkowego. Istnieje kilka sposobów na złagodzenie podatku od zysków kapitałowych w tym przypadku:

Ustanowienie nieruchomości na wynajem jako głównej rezydencji

Możesz zauważyć, że wartość nieruchomości inwestycyjnej, którą wynajmujesz i planujesz sprzedać, gwałtownie wzrosła. Przeprowadzka do nieruchomości na wynajem na co najmniej dwa lata w celu przekształcenia jej w główną rezydencję, aby uniknąć podatku od zysków kapitałowych, może być dobrym pomysłem. Nie będziesz jednak mógł wyłączyć części, którą amortyzowałeś podczas wynajmu nieruchomości. Stracisz również status głównej rezydencji w swoim głównym domu, ale można go odzyskać później, wprowadzając się z powrotem po sprzedaży nieruchomości na wynajem. Jeśli nie planujesz sprzedawać głównego domu przez co najmniej dwa lata, możesz ponownie ustanowić główną rezydencję i zakwalifikować się do wyłączenia z podatku od zysków kapitałowych później.

Wymiana 1031

Możesz również skorzystać z wymiany 1031. Znana jako wymiana podobnego rodzaju, działa tylko wtedy, gdy sprzedajesz nieruchomość inwestycyjną i wykorzystujesz dochody na zakup innej podobnej nieruchomości. Jeśli nadal będziesz inwestować dochody ze sprzedaży w inną nieruchomość inwestycyjną, możesz odroczyć podatek od zysków kapitałowych w nieskończoność.

Strefy inwestycyjne

Ustawa Tax Cuts and Jobs Act z 2017 r. utworzyła strefy inwestycyjne, czyli obszary w całym kraju uznane za znajdujące się w trudnej sytuacji ekonomicznej. Jeśli zdecydujesz się zainwestować w wyznaczoną społeczność o niskich dochodach, otrzymasz wzrost podstawy opodatkowania (Twój pierwotny koszt) po pierwszych pięciu latach, a wszelkie zyski po 10 latach będą wolne od podatku.

Odliczenie wydatków

Jeśli nadal masz zyski kapitałowe po skorzystaniu ze zwolnień i wyłączeń, skup się na obniżeniu kwoty podlegającego opodatkowaniu zysku lub zysków. Pamiętaj tylko, aby przechowywać uporządkowane rejestry i dokumenty, w tym paragony, rachunki, faktury i wyciągi z kart kredytowych, aby poprzeć swoje roszczenia o zwrot kosztów w przypadku kontroli. Niektóre kwalifikujące się odliczenia obejmują:

• Koszt napraw domu lub nieruchomości inwestycyjnej
• Ulepszenia i modernizacje, takie jak dodanie sypialni lub remont kuchni
• Straty w dochodach z nieruchomości inwestycyjnej z powodu niemożności zapłaty czynszu przez najemców
• Koszt opłat prawnych, profesjonalnych i reklamowych za eksmisję najemcy lub znalezienie nowego
• Koszty zamknięcia sprzedaży nieruchomości

FAQ

1. Czy muszę płacić podatek od zysków kapitałowych, jeśli sprzedaję swój dom?
   To zależy. Jeśli dom był Twoją główną rezydencją przez co najmniej dwa z pięciu lat poprzedzających sprzedaż i Twój zysk mieści się w granicach zwolnienia (250 000 USD dla osób samotnych, 500 000 USD dla małżeństw składających zeznanie wspólnie), prawdopodobnie nie będziesz musiał płacić podatku od zysków kapitałowych.
2. Co się stanie, jeśli nie zakwalifikuję się do zwolnienia z tytułu głównej rezydencji?
   Nadal możesz uniknąć lub obniżyć podatek od zysków kapitałowych, korzystając z innych strategii, takich jak wymiana 1031, inwestowanie w strefy inwestycyjne lub odliczanie kwalifikujących się wydatków.
3. Czy stawki podatku od zysków kapitałowych mogą się zmieniać?
   Tak, stawki podatku od zysków kapitałowych mogą się zmieniać w zależności od przepisów podatkowych. Warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby uzyskać najbardziej aktualne informacje.
4. Czy istnieją jakieś wyjątki od zasady dwóch z pięciu lat dotyczącej głównej rezydencji?
   Tak, istnieją pewne wyjątki dla osób, które muszą sprzedać swój dom z powodu nieprzewidzianych okoliczności, takich jak zmiana pracy, problemy zdrowotne lub nieprzewidziane wydarzenia.
5. Jak długo muszę przechowywać dokumentację dotyczącą sprzedaży domu w celach podatkowych?
   Zazwyczaj zaleca się przechowywanie dokumentacji podatkowej przez co najmniej trzy lata od daty złożenia zeznania podatkowego, w którym zgłoszono sprzedaż. Jednak konsultacja z doradcą podatkowym może dostarczyć konkretnych wskazówek.

Zrozumienie podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości długoterminowych jest kluczowe dla każdego sprzedającego nieruchomość. Znajomość stawek, zwolnień i dostępnych strategii unikania podatku może pomóc Ci zminimalizować zobowiązania podatkowe i zatrzymać więcej pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości. Zawsze warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby uzyskać spersonalizowane porady i upewnić się, że postępujesz zgodnie z aktualnymi przepisami podatkowymi.

Zainteresował Cię artykuł Stawka podatku od nieruchomości długoterminowych? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!