Przeznaczenie nieruchomości dla wyceny: Nowe przepisy

Proces wyceny nieruchomości jest złożony i wymaga uwzględnienia wielu czynników. Jednym z kluczowych aspektów jest przeznaczenie nieruchomości, które ma bezpośredni wpływ na jej wartość. Prawidłowe ustalenie przeznaczenia jest niezbędne do wyboru odpowiedniej metody i techniki szacowania, a także do porównania z nieruchomościami podobnymi. Zmiany w przepisach, wprowadzone ustawą z dnia 7 lipca 2023 r., przynoszą istotne modyfikacje w sposobie ustalania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb wyceny. W tym artykule przyjrzymy się nowym zasadom i dokumentom planistycznym, które rzeczoznawcy majątkowi będą musieli brać pod uwagę.

Dotychczasowy sposób ustalania przeznaczenia nieruchomości

Do niedawna, sposób ustalania przeznaczenia nieruchomości regulował art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, uwzględniał:

• Cel wyceny
• Rodzaj i położenie nieruchomości
• Przeznaczenie w planie miejscowym
• Stan nieruchomości
• Dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych

W przypadku istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to on był podstawowym dokumentem określającym przeznaczenie. Jeżeli MPZP nie obowiązywał, przeznaczenie ustalano na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a w ostateczności – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w sytuacji braku studium i decyzji, brano pod uwagę faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Nowa hierarchia dokumentów planistycznych po 24 września 2023 r.

Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. wprowadziła zmiany w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalając nową hierarchię dokumentów planistycznych dla celów wyceny nieruchomości. Od 24 września 2023 r. obowiązują następujące zasady:

1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP): Pozostaje podstawowym dokumentem. Jeśli MPZP istnieje, to jego ustalenia determinują przeznaczenie nieruchomości dla potrzeb wyceny.
2. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ( decyzja WZ): W przypadku braku MPZP, to decyzja WZ staje się kolejnym dokumentem branym pod uwagę.
3. Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy: Dopiero przy braku zarówno MPZP, jak i decyzji WZ, rzeczoznawca może uwzględnić faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy. Co istotne, ustawodawca traktuje tutaj plan ogólny gminy i faktyczny sposób użytkowania jako równorzędne, nie wprowadzając między nimi hierarchii.

Plan ogólny gminy – nowy dokument planistyczny o kluczowym znaczeniu

Istotną nowością jest wprowadzenie planu ogólnego gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny będzie miał większą moc prawną – stanie się aktem prawa miejscowego, wiążącym dla wszystkich podmiotów na terenie gminy. Gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do końca 2025 roku.

Do czasu wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, w przepisach ustaw zmienianych ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. (z wyjątkiem jednej ustawy), odnoszących się do planu ogólnego gminy, przez plan ogólny gminy należy rozumieć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jest to ważne rozróżnienie w okresie przejściowym.

Co w sytuacji, gdy faktyczny sposób użytkowania nieruchomości jest niezgodny z planem ogólnym?

Pojawia się pytanie, jak ustalić przeznaczenie nieruchomości, gdy faktyczny sposób jej użytkowania odbiega od ustaleń planu ogólnego gminy, a jednocześnie brak jest MPZP i decyzji WZ. W takiej sytuacji, kluczowe wydaje się określenie najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości z uwzględnieniem celu wyceny, uwarunkowań rynkowych i oczekiwań uczestników rynku. Takie podejście jest zgodne z definicją wartości rynkowej nieruchomości, która odnosi się do szacunkowej kwoty, jaką można uzyskać w transakcji rynkowej.

W sytuacji rozbieżności pomiędzy faktycznym użytkowaniem a planem ogólnym, rzeczoznawca majątkowy powinien szczegółowo wyjaśnić w operacie szacunkowym, na jakiej podstawie ustalił przeznaczenie nieruchomości oraz jakie są potencjalne konsekwencje prawne i ekonomiczne takiego ustalenia. Transparentność i rzetelność w tym zakresie są niezwykle ważne.

Od kiedy obowiązują nowe przepisy?

Ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw została podpisana przez Prezydenta 24 lipca 2023 r., ogłoszona 24 sierpnia 2023 r. i weszła w życie 24 września 2023 r. Od tego dnia rzeczoznawcy majątkowi stosują nowe zasady ustalania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb wyceny.

Wyzwania dla rzeczoznawców majątkowych

Nowe przepisy stawiają przed rzeczoznawcami majątkowymi nowe wyzwania. Szczególnie istotne może być ustalanie przeznaczenia na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości lub ustaleń planu ogólnego gminy, zwłaszcza w sytuacjach, gdy te dwa czynniki są ze sobą sprzeczne. Wymaga to od rzeczoznawców pogłębionej analizy rynku nieruchomości, znajomości dokumentów planistycznych oraz umiejętności interpretacji przepisów prawa.

Podsumowanie

Zmiany w sposobie ustalania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb wyceny wprowadzone nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami mają na celu dostosowanie przepisów do nowej rzeczywistości planistycznej, w której kluczową rolę odgrywać będzie plan ogólny gminy. Rzeczoznawcy majątkowi muszą być świadomi tych zmian i uwzględniać je w swojej praktyce zawodowej. Właściwe ustalenie przeznaczenia nieruchomości jest fundamentem prawidłowej wyceny, co ma istotne znaczenie zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla obrotu nieruchomościami.

Często Zadawane Pytania (FAQ)

Mamy nadzieję, że ten artykuł pomógł Państwu zrozumieć nowe zasady ustalania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb wyceny. Śledźcie nasze kolejne publikacje, aby być na bieżąco z nowościami z rynku nieruchomości!

Zainteresował Cię artykuł Przeznaczenie nieruchomości dla wyceny: Nowe przepisy? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!