Jak Znaleźć Agenta Nieruchomości Przyjaznego Inwestorom?

Posiadanie agenta nieruchomości przyjaznego inwestorom w Twoim zespole może znacząco przyspieszyć i ułatwić proces znajdowania korzystnych ofert, a tym samym pomóc w rozbudowie Twojego portfela nieruchomości na wynajem. Niemniej jednak, nie każdy agent nieruchomości posiada odpowiednie kwalifikacje i zrozumienie specyfiki pracy z inwestorami. W tym artykule wyjaśnimy, na co zwrócić uwagę przy wyborze agenta nieruchomości, który jest przyjazny inwestorom, oraz przedstawimy najlepsze sposoby na znalezienie agenta, który doskonale rozumie rynek nieruchomości inwestycyjnych.

Kim jest agent nieruchomości przyjazny inwestorom?

Agent nieruchomości przyjazny inwestorom to profesjonalista, który doskonale rozumie motywacje inwestorów kupujących nieruchomości na wynajem oraz wie, czego inwestorzy szukają w potencjalnej inwestycji. Większość agentów nieruchomości skupia się na współpracy z nabywcami domów, dla których kluczowe są aspekty kosmetyczne, takie jak kolor dywanu czy wiek sprzętów AGD. Inwestorów nieruchomości zazwyczaj te kwestie interesują w mniejszym stopniu (chociaż mogą je wykorzystać jako argumenty negocjacyjne podczas zawierania transakcji).

Inwestorzy nieruchomości są przede wszystkim zainteresowani metrykami finansowymi, takimi jak rynkowy czynsz najmu, koszty operacyjne, przepływ pieniężny, zwrot z inwestycji (ROI) oraz potencjalne korzyści podatkowe wynikające z posiadania konkretnej nieruchomości na wynajem. Większość agentów nieruchomości nie ma pojęcia, jak te metryki działają, ale agent przyjazny inwestorom już tak.

W zależności od Twojego poziomu doświadczenia jako inwestora w nieruchomości na wynajem, możesz preferować agenta przyjaznego inwestorom, który sam również jest inwestorem nieruchomości. Jeśli dopiero zaczynasz swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości lub inwestujesz zdalnie na lokalnym rynku, współpraca z agentem, który sam jest inwestorem nieruchomości, może być bardzo korzystna. Możesz skorzystać z jego doświadczenia i spostrzeżeń. Z drugiej strony, zawsze istnieje ryzyko, że agent, który jest również inwestorem nieruchomości, będzie wybierał najlepsze okazje dla własnego portfela nieruchomości, a klientom przekazywał resztki.

Gdy posiadasz już wystarczającą wiedzę na temat lokalnego rynku nieruchomości na wynajem, najlepszym rozwiązaniem może być poszukiwanie agenta, który rozumie, jak działają inwestycje w nieruchomości na wynajem, ale nie jest aktywnym inwestorem. Inną opcją jest włączenie agenta do lokalnego zespołu nieruchomości i zmotywowanie go do współpracy poprzez regularne zlecenia lub niewielki procent od zysków. W ten sposób interesy Twojego agenta nieruchomości będą bezpośrednio zbieżne z Twoimi własnymi.

Korzyści z zatrudnienia agenta przyjaznego inwestorom

Istnieje kilka powodów, dla których zatrudnienie agenta z dogłębną wiedzą na temat inwestowania w nieruchomości może być bardzo rozsądne z biznesowego punktu widzenia:

1. Identyfikacja trendów rynkowych

Dobry agent przyjazny inwestorom zna lokalny rynek i wie, które mikrorynki lub dzielnice mogą być najbardziej atrakcyjne pod względem okazji inwestycyjnych. Gdy Twój agent pozna rodzaj nieruchomości, której szukasz – np. dom jednorodzinny na wynajem, mały budynek wielorodzinny lub nieruchomość do remontu – pomoże Ci skupić się na ofertach, które najlepiej pasują do Twojego planu biznesowego.

Na przykład, pewna dzielnica lub nawet konkretna ulica może być rozwijającym się obszarem, który wciąż pozostaje poza radarem opinii publicznej. Doświadczony agent, który trzyma rękę na pulsie lokalnego rynku, może pomóc Ci znaleźć nieruchomości z największym potencjałem zysku.

2. Lokalizowanie ofert na rynku i poza nim

Chociaż atrakcyjne okazje inwestycyjne można znaleźć w MLS (Multiple Listing Service), najlepsze oferty to często te, które jeszcze nie zostały wystawione na sprzedaż. Ponieważ agenci przyjaźni inwestorom współpracują z innymi lokalnymi inwestorami, będziesz mieć dostęp do ofert kieszonkowych (pocket listings) lub nieruchomości poza rynkiem (off-market) należących do innych inwestorów nieruchomości.

Istnieje wiele powodów, dla których właściciele nieruchomości sprzedają je poza rynkiem, na przykład nie chcą mieć do czynienia z opinią publiczną lub zakłócać spokoju najemców podczas prezentacji. Zamiast tego mogą wystawić swoją nieruchomość na wynajem na platformach takich jak Roofstock Marketplace.

Roofstock’s Certified Agent Network jest pełen agentów przyjaznych inwestorom. Przeszukują oni nawet źródła ofert, takie jak MLS, i dodają je do platformy w ramach programu Roofstock’s Select. Te nieruchomości są starannie wyselekcjonowane pod kątem potencjału inwestycyjnego, często w momencie, gdy trafiają na rynek.

3. Obliczanie potencjalnych zwrotów na rynku lokalnym

Dobry agent nieruchomości przyjazny inwestorom może również pomóc w obliczeniu potencjalnych zwrotów na podstawie lokalnej aktywności i trendów rynkowych. Jako inwestor nieruchomości, prawdopodobnie znasz już obliczenia finansowe dotyczące nieruchomości na wynajem, takie jak przepływ pieniężny, dochód operacyjny netto (NOI), stopa kapitalizacji (cap rate), mnożnik dochodu brutto z czynszu (GRM) i zwrot z inwestycji (ROI). Twój agent przyjazny inwestorom również powinien je znać.

Na przykład, możesz poprosić agenta o znalezienie nieruchomości z GRM na poziomie 8.0 lub niższym. Im wyższy dochód z wynajmu generuje nieruchomość w porównaniu do ceny, tym bardziej dochodowa może być nieruchomość. Załóżmy, że mediana ceny nieruchomości na rynku wynosi 150 000 USD, a mediana rocznego dochodu brutto z czynszu wynosi 18 750 USD. Twój agent będzie szukał domów wycenionych poniżej 150 000 USD, generujących medianowy dochód z wynajmu, lub nieruchomości w medianowej cenie generujących roczny dochód brutto z czynszu wyższy niż 18 750 USD. W obu przypadkach GRM byłby niższy niż 8.0.

4. Zapewnienie lokalnych kontaktów i połączeń

Agent nieruchomości przyjazny inwestorom powinien być również w stanie zapewnić Ci dostęp do swojej ugruntowanej sieci lokalnych kontaktów. Podobnie jak w wielu branżach, lokalna społeczność nieruchomości może być zgraną grupą. Posiadanie kogoś, kto może Cię przedstawić lokalnym graczom na rynku, pozwoli Ci skorzystać z kontaktów, których budowanie na własną rękę mogłoby zająć lata. Znajomość najlepszych kredytodawców, wykonawców i lokalnych zarządców nieruchomości może zadecydować o tym, czy będziesz właścicielem nieruchomości, która ledwo wychodzi na zero, czy domu na wynajem, który generuje solidny ROI rok po roku.

Gdzie znaleźć agenta nieruchomości przyjaznego inwestorom?

Ponieważ agenci nieruchomości przyjaźni inwestorom są bardzo poszukiwani, znalezienie dobrego może być wyzwaniem. Często osiągnęli oni taki punkt w swojej karierze, że mają tak dużo zleceń z polecenia, że mogą wybierać klientów inwestycyjnych, z którymi chcą pracować. Na szczęście istnieje kilka sposobów na znalezienie agenta nieruchomości inwestycyjnych:

Roofstock

Jak wspomniano powyżej, sieć certyfikowanych agentów Roofstock’a można zobaczyć na stronach szczegółów nieruchomości Roofstock Select. Ci agenci współpracują z inwestorami Roofstock i mogą być świetnym źródłem pomocy podczas poszukiwania nieruchomości inwestycyjnej.

Designacje i certyfikaty NAR

National Association of REALTORS (NAR) oferuje agentom nieruchomości różnorodne designacje i certyfikaty w celu doskonalenia ich umiejętności pracy z inwestorami:

• Real Estate Investing / REI to program certyfikacji dla agentów, którzy chcą opanować tajniki pracy z inwestorami nieruchomości, a także dla tych, którzy sami stają się inwestorami.
• Short Sales & Foreclosure Resource / SFR szkoli agentów w zakresie pracy z właścicielami w trudnej sytuacji finansowej, w przypadku nieruchomości przed egzekucją i nieruchomości po egzekucji, które można przekształcić w dobre inwestycje na wynajem.
• Certified Commercial Investment Member / CCIM to globalny standard osiągnięć w komercyjnych nieruchomościach. Chociaż pierwotnie został stworzony dla profesjonalistów z branży CRE, klasa aktywów domów jednorodzinnych na wynajem (SFR) przyciąga coraz większe zainteresowanie praktyków z branży nieruchomości komercyjnych.

Firmy zarządzające nieruchomościami

Innym dobrym sposobem na znalezienie agenta nieruchomości przyjaznego inwestorom jest skontaktowanie się z zarządcą nieruchomości i poproszenie firmy zarządzającej o polecenie. Lokalni zarządcy nieruchomości współpracują z inwestorami i agentami nieruchomości, a nawet mogą mieć obecnego klienta, któremu zarządzają nieruchomością na wynajem i który może być zainteresowany sprzedażą.

Grupy inwestorów nieruchomości

Kluby i grupy inwestorów nieruchomości mogą być również świetnym miejscem na znalezienie agenta nieruchomości przyjaznego inwestorom, który szuka dodatkowych klientów. Oprócz znalezienia dobrego agenta, który wie, jak pracować z inwestorami, będziesz mieć również dostęp do możliwości edukacyjnych i networkingowych, które pomogą Ci rozwinąć Twój biznes nieruchomości.

Kilka najlepszych sposobów na znalezienie grupy inwestorów nieruchomości:

• Meetup.com: Wyszukaj grupy inwestorów nieruchomości w Twojej okolicy.
• Facebook: Wyszukaj grupy na Facebooku poświęcone inwestowaniu w nieruchomości w Twoim regionie.
• Lokalne stowarzyszenia biznesowe: Wiele lokalnych stowarzyszeń biznesowych ma podgrupy lub wydarzenia poświęcone nieruchomościom.

Jak przeprowadzić rozmowę kwalifikacyjną z agentem nieruchomości przyjaznym inwestorom?

Oto kilka kluczowych pytań, które warto zadać podczas rozmowy z agentem nieruchomości przyjaznym inwestorom:

• Jak długo pracujesz z inwestorami nieruchomości, którzy kupują [Twój rodzaj inwestycji, np. domy jednorodzinne na wynajem, nieruchomości wielorodzinne, itp.]?
• Czy sam obecnie inwestujesz w tego typu nieruchomości? [Dlaczego tak lub nie?]
• Opisz proces, który stosujesz podczas wyszukiwania nieruchomości inwestycyjnych na wynajem.
• Czy masz dostęp do ofert poza rynkiem lub ofert kieszonkowych, a jeśli tak, to jak często są one dostępne?
• Z iloma klientami obecnie pracujesz i czy Twoi klienci to inwestorzy nieruchomości lokalni czy zdalni?
• Jaki jest średni czas współpracy Twoich klientów z Tobą?
• Czy mogę skontaktować się z jednym lub dwoma Twoimi klientami i porozmawiać z nimi o Twoich usługach?
• Czy możesz polecić dobrego zarządcę nieruchomości, prawnika ds. nieruchomości, kredytodawcę, notariusza lub wykonawcę, jeśli będę potrzebował pomocy?
• Czy świadczysz inne usługi poza nieruchomościami?
• Jaki jest najlepszy sposób komunikacji z Tobą? [Telefon, e-mail, SMS, itp.]

Czego szukać u agenta inwestora?

Podsumujmy ten artykuł, omawiając niektóre subiektywne cechy, których należy szukać u agenta nieruchomości przyjaznego inwestorom. Pierwszą cechą, na którą należy zwrócić uwagę, jest to, czy agent przychodzi na spotkania lub odbiera telefony na czas i czy oddzwania w obiecanym terminie. Jest to ważne, ponieważ daje wyobrażenie o tym, jak profesjonalny jest agent. Agenci, którzy zawsze się spóźniają, ponieważ byli zajęci czymś innym, prawdopodobnie nie poświęcą Twojej firmie czasu i uwagi, na jaką zasługuje.

Po drugie, zapytaj agenta, czy pracuje w branży nieruchomości na pełny etat. Wielu agentów nieruchomości to „weekendowi wojownicy”. Z tych samych powodów, dla których nie poszedłbyś do lekarza lub prawnika, który pracuje tylko na pół etatu, możesz nie chcieć zatrudniać agenta, który poświęca tylko kilka godzin tygodniowo na swoją działalność. Zamiast tego szukasz agenta, który zarabia wszystkie swoje dochody, pracując z inwestorami takimi jak Ty.

Wreszcie, poszukaj agenta, który rozumie metryki finansowe, których używają właściciele nieruchomości na wynajem. Zadaj agentowi konkretne pytania, takie jak to, jaki jest rynkowy GRM dla domów jednorodzinnych na wynajem i jaki jest średni ROI, który obecnie osiągają jego klienci. Agenci, którzy rozumieją te obliczenia, będą w stanie szybko odpowiedzieć na te pytania.

Podsumowanie

Jednym z najlepszych sposobów na znalezienie dobrej nieruchomości na wynajem jest współpraca z agentem nieruchomości przyjaznym inwestorom. Istnieje wiele korzyści z posiadania agenta w swoim zespole, takich jak znajdowanie ofert poza rynkiem i zrozumienie trendów nieruchomości na rynku lokalnym. Jednak ponieważ większość agentów nieruchomości pracuje z ogólnymi nabywcami domów, znalezienie dobrego agenta przyjaznego inwestorom może być trudne. Podczas rozmowy kwalifikacyjnej z potencjalnym agentem zadaj kluczowe pytania, aby sprawdzić, czy ma on to, czego potrzeba, aby pomóc Twojemu biznesowi inwestowania w nieruchomości rozwijać się.