05/07/2022
Obliczanie powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w Polsce może być zaskakująco skomplikowane. Inwestorzy, deweloperzy, a nawet osoby prywatne planujące budowę domu często napotykają trudności w zrozumieniu obowiązujących przepisów. Brak jednolitej definicji i normy sprawia, że orientacja w tym temacie wymaga szczególnej uwagi. Różne ustawy i normy definiują powierzchnię użytkową na odmienne sposoby, co może prowadzić do nieporozumień i błędów, zwłaszcza w kontekście podatków, kredytów hipotecznych czy postępowań administracyjnych.
Różne definicje powierzchni użytkowej w polskich ustawach
W polskim prawie nie istnieje jedna, uniwersalna definicja powierzchni użytkowej. Zamiast tego, napotykamy się na kilka definicji, które różnią się w zależności od kontekstu prawnego. Kluczowe ustawy, które definiują to pojęcie, to:
- Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
- Ustawa o podatku od spadków i darowizn
Powierzchnia użytkowa w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych
Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnia użytkowa budynku lub jego części jest definiowana jako powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Istotne jest, że do powierzchni użytkowej zalicza się również kondygnacje takie jak garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Wyjątek stanowią jedynie powierzchnie klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.
Powierzchnia użytkowa w ustawie o ochronie praw lokatorów
Ustawa o ochronie praw lokatorów ma odmienną definicję. Tutaj, do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, w tym pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. Co ważne, definicja ta nie uwzględnia powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
Powierzchnia użytkowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn
Ustawa o podatku od spadków i darowizn definiuje powierzchnię użytkową budynku (lokalu) jako powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych). Podobnie jak w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, wyjątkiem są powierzchnie klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Jednak, w przeciwieństwie do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnia piwnic nie jest wliczana do powierzchni użytkowej w tym przypadku.
Podsumowując, różnice między ustawami są istotne. Przede wszystkim, ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wlicza powierzchnię piwnic do powierzchni użytkowej, podczas gdy pozostałe ustawy nie. Ponadto, ustawa o ochronie praw lokatorów precyzuje, że obmiar powinien być dokonywany w świetle wyprawionych ścian (z tynkami), co nie jest jednoznaczne w pozostałych ustawach.
Polskie Normy definiujące powierzchnię użytkową
Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że ustawa o ochronie praw lokatorów odwołuje się do powierzchni użytkowej obliczanej zgodnie z Polską Normą. Jednak, która norma jest właściwa? Przez lata powszechnie obowiązywała Polska Norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru”. Została ona jednak wycofana w 1999 roku na rzecz nowszej normy PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.”
Mimo wycofania starszej normy, Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i Budownictwa dopuszcza stosowanie obu norm w określonych sytuacjach. Zaleca się stosowanie normy PN-ISO 9836 dla nowo wznoszonych, odbudowywanych, nadbudowywanych i rozbudowywanych budynków (jeśli rozbudowa obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku). Natomiast w przypadku przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego, zaleca się stosowanie norm obliczania powierzchni, które były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego wzniesiono budynek (np. PN-70/B-02365).
Kluczowe różnice między normami PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836
Obie normy różnią się w istotnych aspektach:
| Kryterium | PN-70/B-02365 | PN-ISO 9836 |
|---|---|---|
| Poziom pomiaru | 1 m nad podłogą | Poziom podłogi |
| Stan wykończenia | Stan surowy (bez tynków i okładzin) | Stan całkowicie wykończony |
| Wnęki w ścianach (pow. > 0,1 m2) | Dolicza się do powierzchni | Nie dolicza się |
| Powierzchnia ze skośnym sufitem | Zależnie od wysokości (100%, 50% lub 0%) | W całości zgodnie z powierzchnią podłogi, podział na część > 1,9 m i < 1,9 m |
| Powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte (balkony, tarasy, loggie) | Nie wlicza się | Wlicza się, wykazując oddzielnie powierzchnie przekryte i nieprzekryte |
Powierzchnia użytkowa a kredyty i dopłaty państwowe
Problem wyliczenia powierzchni użytkowej nabiera szczególnego znaczenia dla osób ubiegających się o kredyty hipoteczne, zwłaszcza te z dopłatami państwowymi. Programy takie jak „Mieszkanie dla Młodych” (obecnie już nieaktualny, ale mechanizm pozostaje istotny w kontekście innych programów) często określają limity powierzchni użytkowej mieszkań i domów kwalifikujących się do dopłat. W takich przypadkach, ustawodawca zazwyczaj odwołuje się do definicji powierzchni użytkowej zawartej w ustawie o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że powierzchnia garażu, piwnicy czy strychu nie jest wliczana do powierzchni użytkowej brane pod uwagę przy programach dopłat.
Gdzie sprawdzić powierzchnię użytkową budynku?
Informacje o powierzchni użytkowej budynku można znaleźć w różnych źródłach. Najbardziej wiarygodnym źródłem jest księga wieczysta nieruchomości. W dziale I księgi wieczystej, w podrubryce 1.4.2 „budynek”, powinna być zawarta informacja o powierzchni użytkowej. Aby uzyskać dostęp do księgi wieczystej, potrzebny jest jej numer. Numer księgi wieczystej można uzyskać w Wydziale Ewidencji Gruntów i Budynków w Starostwie Powiatowym (lub w Urzędzie Miasta w miastach na prawach powiatu). Na wypisie z ewidencji gruntów i budynków, oprócz adresu nieruchomości i numeru działki, powinien znajdować się również numer księgi wieczystej.
Mając numer księgi wieczystej, można ją przeglądać online na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ms.gov.pl). Elektroniczna księga wieczysta zawiera podstawowe informacje o nieruchomości, w tym jej powierzchnię, właściciela, historię własności, obciążenia hipoteczne i inne wpisy.
Jak ustalić powierzchnię użytkową budynku?
W praktyce, powierzchnia użytkowa budynku jest zazwyczaj podawana w projekcie budowlanym. Jednak, warto zweryfikować tę wartość, szczególnie jeśli dokonujemy zmian w trakcie budowy lub adaptacji. Aby samodzielnie obliczyć powierzchnię użytkową, należy kierować się obowiązującymi normami i przepisami. Kluczowe zasady obliczania powierzchni użytkowej, niezależnie od wybranej normy, dotyczą wysokości pomieszczeń:
- Wysokość pomieszczenia ≥ 2,20 m: 100% powierzchni wlicza się do powierzchni użytkowej.
- Wysokość pomieszczenia 1,40 m – 2,20 m: 50% powierzchni wlicza się do powierzchni użytkowej.
- Wysokość pomieszczenia < 1,40 m: Powierzchnia pomieszczenia nie jest wliczana do powierzchni użytkowej.
Obliczanie powierzchni użytkowej poddasza ze skosami
Obliczanie powierzchni użytkowej poddasza ze skosami wymaga uwzględnienia powyższych zasad w odniesieniu do wysokości pomieszczeń. Należy zmierzyć wysokość pomieszczenia w różnych punktach i określić, jakie części powierzchni poddasza mieszczą się w poszczególnych przedziałach wysokości (powyżej 2,20 m, między 1,40 m a 2,20 m, poniżej 1,40 m). Następnie, należy obliczyć powierzchnię dla każdego przedziału wysokości i zastosować odpowiedni współczynnik (100%, 50% lub 0%). Suma tak obliczonych powierzchni da nam powierzchnię użytkową poddasza.
Przykład: Poddasze o powierzchni 30 m2. Na powierzchni 15 m2 wysokość wynosi 2,5 m, na powierzchni 10 m2 wysokość wynosi 1,8 m, a na powierzchni 5 m2 wysokość wynosi 1,2 m. Powierzchnia użytkowa poddasza wyniesie: (15 m2 x 100%) + (10 m2 x 50%) + (5 m2 x 0%) = 15 m2 + 5 m2 + 0 m2 = 20 m2.
Powierzchnia użytkowa do podatku od nieruchomości
Do celów podatku od nieruchomości, powierzchnia użytkowa obliczana jest zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych. Należy pamiętać, że w tym przypadku do powierzchni użytkowej wlicza się również powierzchnię piwnic, garaży podziemnych i poddaszy użytkowych. Wyjątkiem są jedynie klatki schodowe i szyby dźwigowe. Przy obliczaniu powierzchni użytkowej do podatku od nieruchomości, również obowiązują zasady dotyczące wysokości pomieszczeń (100%, 50% lub 0% w zależności od wysokości).
Warto zwrócić uwagę, że do powierzchni użytkowej do celów podatkowych wlicza się również korytarze i hole, w przeciwieństwie do schodów, które nie są wliczane (liczy się jedynie powierzchnię rzutu schodów z góry).
Obowiązujące normy i wybór metody obliczania
Obecnie w Polsce obowiązują dwie normy dotyczące obliczania powierzchni użytkowej: starsza PN-70/B-02365 i nowsza PN-ISO 9836:1997. Wykorzystanie obu norm jest dopuszczalne, jednak zaleca się stosowanie normy PN-ISO 9836 dla nowych budynków. W przypadku starszych budynków, lub przebudowy istniejących, można stosować normę PN-70/B-02365, zwłaszcza jeśli była ona zastosowana w pierwotnym projekcie budynku.
Ważne jest, aby w dokumentacji budowlanej i przy transakcjach nieruchomościami jasno określić, według której normy została obliczona powierzchnia użytkowa. Dla deweloperów, starsza norma PN-70/B-02365 może być korzystniejsza, ponieważ zazwyczaj daje wyższą wartość powierzchni użytkowej. Dla kupujących, korzystniejsza może być norma PN-ISO 9836, która zazwyczaj daje niższą wartość.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
- Jak obliczyć powierzchnię użytkową poddasza ze skosami?
- Należy zsumować powierzchnię pomieszczeń, gdzie wysokość wynosi 2,2 m i więcej (100% powierzchni), oraz połowę powierzchni, gdzie wysokość wynosi od 1,4 m do 2,2 m (50% powierzchni). Powierzchnię poniżej 1,4 m pomija się.
- Jaką powierzchnię przyjąć do celów podatkowych?
- Do celów podatku od nieruchomości należy podać dokładną powierzchnię użytkową obliczoną zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, uwzględniając piwnice i garaże podziemne (z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych), stosując zasady wysokościowe (100%, 50%, 0%).
- Jakie normy obowiązują przy obliczaniu powierzchni użytkowej?
- Obecnie obowiązują dwie normy: PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997. Zaleca się stosowanie PN-ISO 9836 dla nowych budynków, ale wybór normy powinien być jasno określony w dokumentacji.
Podsumowanie
Zrozumienie zasad obliczania powierzchni użytkowej jest kluczowe zarówno dla właścicieli nieruchomości, inwestorów, jak i osób planujących zakup lub budowę domu. Różnice w definicjach i normach mogą prowadzić do niejasności i błędów, dlatego ważne jest, aby dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami i w razie wątpliwości skonsultować się ze specjalistą. Prawidłowe obliczenie powierzchni użytkowej pozwala uniknąć problemów z podatkami, kredytami i innymi formalnościami związanymi z nieruchomościami.
Zainteresował Cię artykuł Powierzchnia użytkowa: przewodnik po przepisach i obliczeniach? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!