Wartość nieruchomości na przestrzeni 20 lat

Inwestowanie w nieruchomości tradycyjnie uważane jest za stosunkowo stabilne i wolno rosnące, mniej więcej dotrzymujące kroku inflacji i wykazujące niewielką zmienność. Starsze pokolenia, takie jak baby boomers czy pokolenie X, mogą to potwierdzić, ale w ciągu ostatnich 20 lat kupno i sprzedaż domu przestało być pewną inwestycją. W rzeczywistości w ciągu ostatnich dwóch dekad wartości domów i spłaty kredytów hipotecznych przeszły przez dwa odrębne – i przeciwstawne – okresy, które nie są powszechnie kojarzone z rynkiem mieszkaniowym: okres ujemnych stóp zwrotu i okres dwucyfrowych stóp zwrotu, oba w stosunkowo krótkim czasie. Przyjrzyjmy się, jak zmieniały się wartości domów w USA w ciągu ostatnich 20 lat.

Ogólne tendencje w ciągu ostatnich 20 lat

Chociaż zdarzały się okresy wzrostu i spadku wartości domów, wynik jest następujący: w ciągu ostatnich 20 lat średnia cena domu w USA wzrosła z około 140 000 dolarów do około 420 400 dolarów na koniec 2024 roku. Trend mediany cen sprzedaży w porównaniu z podażą i popytem ma się utrzymać w 2025 roku.

Wielki spadek: 2006-2012

Typowe ceny domów gwałtownie wzrosły między 2003 a 2006 rokiem, ale impreza skończyła się wraz z Wielką Recesją i załamaniem cen domów w ciągu następnych pięciu do sześciu lat. Jak dobrze udokumentowano zarówno w prasie finansowej, jak i w filmach takich jak „The Big Short”, ceny domów były sztucznie zawyżane w latach poprzedzających Wielką Recesję. Kredyty o zmiennej stopie procentowej udzielano niewykwalifikowanym nabywcom przy niewielkiej dokumentacji lub bez dokumentacji. Tak więc, gdy stopy procentowe wzrosły, wielu z tych właścicieli domów nie wywiązało się ze zobowiązań, pogrążając przemysł mieszkaniowy i bankowy i niemal doprowadzając do upadku całą gospodarkę USA, a także miliony zdolności kredytowych. Kombinacja tych czynników ekonomicznych potrzebowała lat, aby się rozwiązać, a ceny domów nadal spadały nawet po tym, jak gospodarka jako całość wydobyła się z recesji. Ostatecznie średnia wartość domu w USA spadła o około 33%, niemal niwelując wszystkie zyski, które odnotowano w latach 2003-2006. To skutecznie sprawiło, że ta era w nieruchomościach stała się „straconą dekadą”, w której ceny domów i sprzedaż domów prawie wcale nie wzrosły.

Okres gwałtownego ożywienia, 2012-2025

Po tym, jak wszystkie ekscesy zostały wyeliminowane z rynku nieruchomości w USA, spychając ceny domów daleko poniżej poziomu uważanego przez wielu za „uczciwy”, nastąpił okres boomu w ciągu następnej dekady, osiągając punkt kulminacyjny w latach 2020-2022 i regulując się bez zbytniego spadku od 2023 roku do chwili obecnej.

Jaka była średnia stopa zwrotu z nieruchomości w ciągu ostatnich 20 lat?

Średnie roczne stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji w nieruchomości różnią się w zależności od obszaru koncentracji w sektorze. Średnie 20-letnie stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych nieznacznie przewyższają indeks S&P 500, wynosząc około 9,5%. Inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe i zdywersyfikowane radzą sobie nieco lepiej, osiągając średnio 10,6%. Fundusze inwestujące w nieruchomości (REIT) radzą sobie najlepiej, ze średnią roczną stopą zwrotu wynoszącą 11,8%. Średnia roczna stopa zwrotu indeksu S&P 500 w ciągu ostatnich 20 lat wynosi około 8,6%. Z każdej strony sektor nieruchomości przewyższył ogólny rynek, nawet biorąc pod uwagę drastyczny spadek cen domów podczas kryzysu finansowego w 2008 roku.

Sektor nieruchomości dzieli się na dwie główne kategorie: nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne. W każdej z tych kategorii istnieją ogromne i różnorodne możliwości dla inwestorów, takie jak grunty rolne, domy jednorodzinne, budynki mieszkalne i duże komercyjne budynki biurowe lub kompleksy handlowe. Inwestorzy mogą zdecydować się na inwestowanie bezpośrednio w nieruchomości mieszkaniowe lub komercyjne lub inwestowanie w akcje lub obligacje firm z branży nieruchomości. Dostępne są również fundusze inwestycyjne i fundusze giełdowe (ETF), które śledzą sektor nieruchomości.

Powody, dla których nieruchomości są lepsze niż akcje

• Masz kontrolę: Nieruchomości to biznes inwestycyjny, którym możesz zarządzać samodzielnie lub zlecić zarządzanie specjalistom. Możesz ocenić, gdzie i jak inwestować, ulepszać aktywa, obniżać koszty, odliczać wydatki właściciela (podróże i biuro domowe), podnosić czynsze i sprzedawać swoje usługi. Bezpośrednio podejmujesz własne decyzje dotyczące budowania bogactwa. Możesz również stworzyć dziedzictwo nieruchomości i przekazać je swojej rodzinie.
• Wykorzystanie pieniędzy innych ludzi: Korzyści z wzrostu cen nieruchomości są zwielokrotnione dzięki wykorzystaniu funduszy bankowych na około 3/4 inwestycji. Możesz zarabiać na własnej inwestycji i marży przepływów pieniężnych z części inwestycji finansowanej długiem. Twoi najemcy spłacają dług za Ciebie. Z biegiem czasu wartość długu spada z powodu inflacji (spłacasz zobowiązanie tańszymi dolarami), podczas gdy aktywa zyskują na wartości.
• Korzyści podatkowe: Możesz odliczyć wszystkie koszty operacyjne, odliczyć odsetki zapłacone bankom i niektóre inne wydatki osobiste poprzez odpowiednie planowanie. Możesz odliczyć niegotówkową pozycję zwaną amortyzacją całej inwestycji. Możesz przyspieszyć tę korzyść amortyzacyjną, dzieląc koszty inwestycji na komponenty. Możesz również bezterminowo odroczyć podatek od sprzedaży swoich inwestycji poprzez wymiany zgodnie z sekcją 1031. Gotówka, którą faktycznie otrzymujesz z inwestycji w okresie operacyjnym, prawdopodobnie będzie chroniona przed opodatkowaniem. Po sprzedaży inwestycji (jeśli nie zostanie wykorzystana wymiana) zapłacisz podatki według korzystnych stawek podatku od zysków kapitałowych. Jeśli jesteś specjalistą ds. nieruchomości, możesz co roku kompensować inne rodzaje dochodów stratami z nieruchomości. Jeśli refinansujesz nieruchomość, możesz otrzymać gotówkę z inwestycji bez rachunku podatkowego. Twoi spadkobiercy mogą otrzymać Twoje inwestycje w nieruchomości po podwyższonej wartości rynkowej, którą następnie również mogą amortyzować i zarządzać.
• Aktywa, których możesz dotknąć: Nieruchomości to aktywa, które możesz zobaczyć, dotknąć, ulepszyć i ocenić. Możesz ubezpieczyć swoje prawa własności. Nieruchomości są bardzo trudne do kradzieży ze względu na otoczenie prawne. Nieruchomości istnieją w ograniczonych ilościach; i istnieją bariery wejścia. Ponieważ nieruchomości nie są aktywami skomodytyzowanymi, możesz potencjalnie skorzystać z ich niedoskonałych cech cenowych.
• Wiele źródeł zwrotu: Inwestorzy w nieruchomości korzystają z przepływów pieniężnych, wzrostu cen, dźwigni finansowej, korzyści podatkowych i możliwości operacyjnych.
• Kontrola rynku inwestycyjnego: W przypadku nieruchomości możesz wybrać najbardziej korzystne rynki i konkretne nieruchomości dostępne na rynku. Możesz ocenić oczekiwane ryzyko i nagrody, zamiast pozostawiać te wybory innym.
• Korzystna ochrona przed spadkami: Twój bank nie może zmusić Cię do wpłaty gotówki ani wyprowadzki z Twojej nieruchomości, o ile spłacasz kredyt hipoteczny. Możesz mieć opcję i ochronę przed inflacją, jeśli warunki finansowe staną się trudne. Twoje nieruchomości mogą chronić Cię przed niekorzystnymi wydarzeniami gospodarczymi, które mogą wystąpić na arenie międzynarodowej lub w regionach kraju. Pamiętaj, że mieszkanie jest koniecznością ekonomiczną dla Twoich najemców.

Powody, dla których akcje są lepsze niż nieruchomości

• Akcje są bardziej płynne niż nieruchomości. Można je zamienić na gotówkę w ciągu kilku dni.
• Chociaż rynki akcji w USA są zmienne, w dłuższej perspektywie mają dobrą historię stóp zwrotu.
• Akcje mają niższe koszty transakcyjne niż nieruchomości. Pośrednicy w handlu nieruchomościami nadal oczekują prowizji w wysokości około 6 procent (lub mniej, w zależności od rodzaju aktywów).
• Inwestycje w akcje nie wymagają uwagi zarządczej ze strony inwestorów.
• Inwestycje w akcje występują w szerokiej gamie stylów, kolorów i wyników i są dostępne na rynkach krajowych i międzynarodowych.
• Inwestycje w akcje mogą skutkować korzystnymi stawkami podatkowymi od dywidend i zysków kapitałowych.

Możesz być dobrze przygotowany do inwestycji w nieruchomości wielorodzinne, jeśli:

• Wierzysz, że bogactwo koncentruje się w aktywach rzeczowych, a nie w papierowych produktach inwestycyjnych.
• Czułeś się nieswojo z powodu zmienności rynku akcji i skandali inwestycyjnych.
• Nie ufasz wielkiemu biznesowi.
• Masz tendencję do zbyt częstego kupowania i sprzedawania swoich inwestycji. Wysokie koszty transakcyjne zniechęciłyby do takiego zachowania, gdybyś posiadał nieruchomości.
• Chciałbyś wchodzić w interakcje z innymi na temat swoich nieruchomości i być z nich dumnym.
• Lubisz czuć, że masz kontrolę nad własnym życiem i inwestycjami.
• Chcesz zaplanować, aby nieruchomości były częścią Twojego życia.
• Lubisz uczucie zapewniania niezbędnych mieszkań innym.

Podsumowanie

Podsumowując, wartość nieruchomości w Stanach Zjednoczonych znacząco wzrosła w ciągu ostatnich 20 lat, pomimo okresu spadków w latach 2006-2012. Średnia cena domu wzrosła trzykrotnie, co czyni nieruchomości atrakcyjną inwestycją długoterminową. Inwestycje w nieruchomości przewyższają średnie roczne stopy zwrotu indeksu S&P 500, oferując jednocześnie unikalne korzyści, takie jak kontrola, dźwignia finansowa i korzyści podatkowe. Mimo że akcje mogą być bardziej płynne i mniej wymagające w zarządzaniu, nieruchomości stanowią solidną alternatywę dla inwestorów poszukujących aktywów rzeczowych i stabilnego wzrostu wartości.

Zainteresował Cię artykuł Wartość nieruchomości na przestrzeni 20 lat? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!