01/06/2024
Rozpoczęcie budowy na nieruchomości to proces, który wymaga spełnienia szeregu formalności. Jedną z kluczowych kwestii, która często budzi wątpliwości, jest zgoda współwłaścicieli nieruchomości. Czy zawsze jest ona konieczna? Kiedy brak zgody może zablokować inwestycję? W tym artykule szczegółowo omówimy tę problematykę, opierając się na przepisach prawa i orzecznictwie sądowym, aby rozwiać wszelkie niejasności.
Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane – czynność przekraczająca zwykły zarząd
Zgodnie z ogólną zasadą, dysponowanie nieruchomością na cele budowlane uznawane jest za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Co to oznacza w praktyce? W przypadku, gdy nieruchomość posiada więcej niż jednego właściciela, czyli jest objęta współwłasnością, decyzje dotyczące tak istotnych kwestii jak budowa wymagają szerszego konsensusu niż w przypadku spraw bieżących, związanych z codzienną eksploatacją nieruchomości.
Potwierdzeniem tego stanowiska jest orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z dnia 3 kwietnia 2019 roku (sygn. akt II OSK 1075/18). W swoim wyroku NSA wyraźnie wskazał, że inwestor, który zamierza realizować budowę na nieruchomości objętej współwłasnością, musi legitymować się prawem do dysponowania nią na cele budowlane. A to z kolei, co do zasady, wymaga przedstawienia zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.
Prawo inwestora do zabudowy nieruchomości i oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością
Prawo budowlane przyznaje każdemu inwestorowi uprawnienie do zabudowy nieruchomości gruntowej. W związku z tym, inwestor ma prawo ubiegać się o wydanie przez starostę pozwolenia na budowę. Jednak, aby uzyskać to pozwolenie, konieczne jest spełnienie określonych warunków. Obok złożenia oświadczenia o zgodności planowanej inwestycji z przepisami prawa, inwestor musi również złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
To oświadczenie jest kluczowym załącznikiem zarówno do wniosku o pozwolenie na budowę, jak i do zgłoszenia budowy obiektu lub robót budowlanych. Warto podkreślić, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością korzysta z domniemania prawdziwości. Oznacza to, że organ administracji publicznej zasadniczo przyjmuje je za wiarygodne, chyba że istnieją dowody lub okoliczności, które podważają jego prawdziwość. Oświadczenie to stanowi dowód w postępowaniu administracyjnym i podlega ocenie organu jak każdy inny dowód.
Praktyczne problemy z uzyskaniem zgody współwłaścicieli
Choć przepisy prawa budowlanego wskazują na konieczność posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, często brakuje w nich szczegółowych wytycznych, jak należy rozumieć ten obowiązek w kontekście współwłasności. W praktyce wielu inwestorów napotyka trudności w interpretacji i realizacji tego wymogu.
Uzyskanie zgody od wszystkich współwłaścicieli nieruchomości może być zadaniem wyjątkowo problematycznym. Szczególnie widoczne jest to w przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych. Mała wspólnota mieszkaniowa to taka, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza trzech. W takich wspólnotach, gdzie każda decyzja wymaga jednomyślności, osiągnięcie porozumienia w sprawie tak znaczącej jak budowa może okazać się niezwykle trudne, a czasem wręcz niemożliwe.
Brak jednomyślności i zgody na realizację inwestycji budowlanej w małej wspólnocie mieszkaniowej może skutecznie zablokować możliwość uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a tym samym uniemożliwić rozpoczęcie budowy.
Brak zgody współwłaściciela a prawo do dysponowania nieruchomością
Należy jednoznacznie stwierdzić, że budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością, co do zasady, wykracza poza zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. W związku z tym, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak takiej zgody może być traktowany jako brak prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co w konsekwencji uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę.
Co jednak zrobić w sytuacji, gdy nie wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę? Prawo przewiduje pewne rozwiązanie. W przypadku braku zgody współwłaścicieli, których udziały łącznie wynoszą co najmniej połowę, istnieje możliwość wystąpienia do sądu z żądaniem rozstrzygnięcia. Sąd, analizując sprawę, podejmie decyzję, biorąc pod uwagę cel planowanej inwestycji oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Dwojakie podejście do zgody współwłaścicieli w kontekście orzecznictwa NSA
W świetle przedstawionego orzeczenia NSA, należy rozważyć dwojakie podejście do kwestii zgody współwłaścicieli. Z jednej strony, udzielenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego właściciel upoważnia inwestora do działań związanych z robotami budowlanymi, stanowi pewnego rodzaju ograniczenie prawa własności na rzecz podmiotu trzeciego. Z drugiej strony, jak już wspomniano, uzyskanie jednomyślności w przypadku wielu współwłaścicieli, szczególnie w małych wspólnotach, może być niezwykle trudne.
Orzeczenie NSA podkreśla wagę zgody wszystkich współwłaścicieli w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, takich jak budowa. Jednocześnie, należy pamiętać o możliwości wystąpienia do sądu w sytuacji braku jednomyślności, co stanowi pewien mechanizm ochronny dla inwestorów, którzy napotykają na opór ze strony niektórych współwłaścicieli.
Zgoda współwłaścicieli w dużych i małych wspólnotach mieszkaniowych – kluczowe różnice
Warto zwrócić szczególną uwagę na różnice w zasadach uzyskiwania zgody współwłaścicieli w zależności od rodzaju wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy prawa inaczej regulują tę kwestię w dużych, a inaczej w małych wspólnotach mieszkaniowych.
Duże wspólnoty mieszkaniowe
W przypadku tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (czyli takich, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy), zastosowanie znajduje art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym również zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, podejmowane są przez wspólnotę w formie uchwały.
Oznacza to, że w dużej wspólnocie mieszkaniowej, zgoda na budowę nie musi być wyrażana indywidualnie przez każdego współwłaściciela. Wystarczy podjęcie stosownej uchwały przez wspólnotę, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali. Warto, aby uchwała ta precyzyjnie określała zakres uprawnień zarządu wspólnoty w zakresie udzielonej zgody, np. upoważnienie do podpisania oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością, składania i przyjmowania oświadczeń związanych z realizacją robót budowlanych.
Małe wspólnoty mieszkaniowe i inne nieruchomości
W odniesieniu do tzw. małych wspólnot mieszkaniowych (gdzie liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych wynosi co najwyżej trzy) oraz innych nieruchomości (np. grunt niezabudowany, droga), zastosowanie ma art. 199 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
To właśnie na gruncie tego przepisu zapadło wspomniane wcześniej orzeczenie NSA (sygn. II OSK 1075/18), gdzie brak zgody jednego ze współwłaścicieli skutkował zakwestionowaniem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
| Kryterium | Mała Wspólnota Mieszkaniowa (do 3 lokali) | Duża Wspólnota Mieszkaniowa (powyżej 3 lokali) |
|---|---|---|
| Podstawa prawna zgody | Art. 199 Kodeksu Cywilnego | Art. 22 ust. 2 Ustawy o własności lokali |
| Forma zgody | Zgoda wszystkich współwłaścicieli | Uchwała wspólnoty mieszkaniowej |
| Wymagana jednomyślność | Tak | Nie (większość głosów zgodnie z ustawą o własności lokali) |
| Trudność uzyskania zgody | Potencjalnie wysoka (wymagana jednomyślność) | Potencjalnie niższa (decyzja większością głosów) |
Podsumowanie i praktyczne wnioski
Podsumowując, w przypadku współwłasności nieruchomości, kluczowe jest rozróżnienie, czy mamy do czynienia z małą czy dużą wspólnotą mieszkaniową. W małych wspólnotach oraz w przypadku innych nieruchomości objętych współwłasnością, zgoda wszystkich współwłaścicieli jest zasadniczo niezbędna do uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i rozpoczęcia budowy.
W dużych wspólnotach mieszkaniowych, decyzja o zgodzie na budowę podejmowana jest w formie uchwały wspólnoty. Warto jednak pamiętać, że nawet w dużych wspólnotach, uzyskanie uchwały może wymagać odpowiedniego przygotowania i przekonania większości współwłaścicieli do planowanej inwestycji.
W przypadku braku zgody współwłaścicieli, warto rozważyć mediację lub, w ostateczności, skierowanie sprawy do sądu, szczególnie jeśli brak zgody wydaje się nieuzasadniony lub utrudnia realizację ważnej inwestycji.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Co się stanie, jeśli jeden ze współwłaścicieli nie wyrazi zgody na budowę?
W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych i innych nieruchomości objętych współwłasnością, brak zgody nawet jednego współwłaściciela może zablokować możliwość uzyskania pozwolenia na budowę. W dużych wspólnotach, brak zgody części współwłaścicieli może utrudnić podjęcie uchwały, ale niekoniecznie ją uniemożliwi.
Czy zgoda współwłaściciela jest potrzebna również do remontu?
Kwestia zgody współwłaścicieli na remont zależy od zakresu remontu. Drobne prace remontowe, mieszczące się w ramach zwykłego zarządu, zazwyczaj nie wymagają zgody. Jednak poważniejsze remonty, które można uznać za czynności przekraczające zwykły zarząd (np. remont elewacji, dachu, instalacji), mogą wymagać zgody współwłaścicieli, szczególnie w małych wspólnotach.
Jak uzyskać zgodę od dużej wspólnoty mieszkaniowej?
Aby uzyskać zgodę dużej wspólnoty mieszkaniowej, należy złożyć wniosek do zarządu wspólnoty. Zarząd powinien zwołać zebranie wspólnoty, na którym zostanie podjęta uchwała w sprawie zgody na budowę. Warto wcześniej przygotować prezentację planowanej inwestycji i argumenty przemawiające za jej realizacją, aby przekonać współwłaścicieli do głosowania za uchwałą.
Czy można zaskarżyć brak zgody współwłaściciela w sądzie?
Tak, w przypadku braku zgody współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę, istnieje możliwość wystąpienia do sądu z żądaniem rozstrzygnięcia. Sąd może orzec o wyrażeniu zgody na budowę, jeśli uzna, że jest to uzasadnione celem zamierzonej czynności i interesami wszystkich współwłaścicieli.
Masz problem ze współwłasnością nieruchomości? Skontaktuj się z nami!
tel. (+48) 536 34 34 32
Nasza kancelaria jest doświadczona w prowadzeniu cywilistycznych procesów sądowych, a doświadczenie to poparte jest wiedzą z zakresu nieruchomości oraz praktycznym podejściem do spraw prawnych.
Zainteresował Cię artykuł Zgoda współwłaściciela nieruchomości a pozwolenie na budowę? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!